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우선매수 신청제도와 차순위 매수신고는 악법이다

부동산 경매에서 차순위 매수신고는 최고가 매수금액에서 입찰보증금액을 공제한 금액보다 높은 금액을 제시한 입찰자가 할 수 있다.

 

우선매수 신청제도는 공유자 우선매수 청구권과 임대주택법에 의한 임차인 우선매수 청구권 등 두 종류가 있다. 이 차순위 매수신고와 우선매수 신청제도는 낙찰자에게는 마치 낙찰물건을 강탈당하는 듯한 악법이기도 하다.


민사집행법규정에 따르면 최고가 매수신고가 있더라도 공유자에게 매각을 허가해야 한다는 규정이 있다.

 

특별 매각조건에 공유자 우선매수 신고는 1회에 한한다. 이 규정의 취지는 지분 경매에 있어서 공유자 지분권자에게 우선매수권을 주어 지분이 나뉜 물건을 나누지 않고 매수케 하는 방법인데, 공유자가 아닌 사람이 입찰에 참여하여 최고가 매수인이 되면 문제가 발생하게 된다.


임대주택법 16조와 22조는 우선 분양받을 수 있는 임차인이 매각기일까지 최고가 매수신고 가격과 같은 금액으로 우선매수 신고할 수 있다는 조항에 의거해 한국주택공사도 이 혜택을 받을 수 있게 했다. 이 법은 소외된 임차인을 보호하기 위해 생겼지만 한국토지주택공사가 이를 이용하고 있다.


우선매수 신고제도는 낙찰자를 다소 억울하게 만들기도 한다. 그렇기 때문에 공유자가 있거나 부도 임대주택이 있는 물건은 늘 주의해야 한다. 


지난 20일 전주지방법원에서 3~4명이 경쟁한 끝에 최고가 매수신고인이 정해진 아파트가 있었다. 이때 몇 명이 차순위 매수신고를 하기도 했다.


차순위 매수신고는 최고가 매수신고인이 잔금을 내지 않을 경우에만 차순위 신고인에게 매각허가가 돌아간다. 한국토지주택공사가 매각대금을 납부할 것인데 차순위 매수신고하는 사람은 잔금 납부일까지 보증금을 찾지 못하는 불이익을 당하므로 차순위 매수신고를 하지 않는 게 바람직하다.


전문가의 입장에서 차순위 신고로 최고가 매수신고인을 우롱하는 처사 같은 안타까운 상황이었다.


법원에서 입찰 끝에 최고가 매수신고인이 정해졌다. 우선매수 신고로 입찰에서 떨어져 보증금을 돌려받고, 다른 사람이 그 자리에 우선매수로 낙찰까지 받게 된 것이다.


전주까지 가서 입찰에 참여한 사람은 마치 물건을 강탈당하고, 길거리에서 강도당한 기분이었을 것이다. 차순위 매수신고까지 한 최고가 매수신고인이 차순위 매수신고가 나중에 아무 소용이 없다는 것을 알게 되면 전주지방법원에서 입찰에 참여한 최고가 매수 신청인은 분통이 터질 일이다.


공유자 우선매수 신청이 있는 물건에 입찰을 참여할 때는 낙찰되더라도 부동산 매도처리가 복잡하다.

 

임차인의 우선매수나 한국토지주택공사에서 우선매수 신청권이 있는 물건은 시간과 경비만 낭비할 수 있다. 때문에 차순위 매수신고를 하지 않아야 하며, 처음부터 아예 입찰에 참여하지 않을 것을 권장한다.

 



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